Valutare immobile – vediamo come si fa

Come viene valutato un immobile, quali sono i criteri e di quali fattori occorre tener conto per fare una corretta valutazione?

Quando si tratta di vendere o acquistare un immobile, è fondamentale sapere il valore,  il primo passo da percorrere è stabilire il prezzo. Per farlo occorre conoscere il mercato o quantomeno sapere come valutare un immobile.

Valutare correttamente un immobile è un lavoro da professionisti, perché sono tanti i fattori che possono incidere nella determinazione del prezzo, generalmente, la stima viene eseguita da agenti immobiliari abilitati o professionisti in materia, determinare il valore di un immobile non è certo un’operazione semplice, poiché ci sono diversi fattori da tenere in considerazione.

Innanzitutto precisiamo che il valore di mercato di un immobile non è da confondere con il valore catastale dell’immobile stesso,  il valore catastale dell’immobile, serve in caso di acquisto, poiché è la base per calcolare le imposte di registro ed è calcolato sulla base di precisi coefficienti.

Il valore di mercato è dato invece dalla superficie commerciale di un immobile per la quotazione al metro quadro per i coefficienti di merito.

Secondo le ultime indicazioni  degli standard europei di valutazione si definisce valore di mercato: l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione tra un venditore e un acquirente consenzienti, e che agiscono in modo indipendente, dopo un’adeguata promozione commerciale nell’ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione.

Sappiamo che la vendita ideale di una casa è quella che rende ugualmente soddisfatti l’acquirente e il venditore, senza lasciare spazio ai “se avessi”, il primo passo in questa direzione è una valutazione accurata e obiettiva questo è sicuramente anche il primo passo per vendere  con successo.

Come si esegue la stima di un immobile in modo da ottenere il valore corretto di mercato?

Partiamo dal capire come si calcola e che cos’è la superficie commerciale di un immobile, quella che di solito si considera è la superficie calpestabile; la superficie commerciale è qualcosa di diverso, perché prende in considerazione anche spazi che si aggiungono a quello interno della casa come i muri perimetrali, i balconi e le terrazze, i giardini ed eventuali parti comuni.

Per determinare  la superficie commerciale si parte quindi dalla superficie calpestabile della casa, espressa in metri quadri; a questa si aggiunge la superficie corrispondente ai muri perimetrali (cioè quelli che circondano la casa tutto intorno) e ai muri interni,  si aggiungono i balconi, calcolati al  30 – 50% della loro superficie, si aggiungono poi eventuali giardini e terrazze, mansarde sempre per una percentuale del 10 – 50% della loro superficie, ed eventuali altre superfici che possono incidere sul calcolo della superficie commerciale di vendita.

Ottenuto il valore della superficie commerciale dovremo moltiplicarlo per la quotazione al metro quadro.

La quotazione al metro quadro è il valore attribuito a un metro quadro di un immobile, esso varia da una città all’altra, ed anche nell’ambito di una stessa città, da un quartiere all’altro e da una strada all’altra.

Infatti, una casa situata in un’importante città d’arte non avrà lo stesso valore di un’altra che si trova in un paese isolato; un immobile ubicato in una via principale avrà una quotazione al metro quadro superiore rispetto a un altro che si trova in un quartiere periferico; un appartamento che si affaccia su una strada ricca di locali e di negozi avrà un valore più elevato rispetto a quelli che si trovano nello stesso quartiere ma in traverse secondarie.

Occorre quindi fare molta attenzione agli immobili simili in vendita sul mercato nella stessa zona dove stiamo valutando il nostro immobile, anche i portali immobiliari diventano importanti per la determinazione del prezzo di vendita, inoltre l’agenzia delle entrate mette a disposizione un’apposita banca dati, è sufficiente inserire la città e la via in cui si trova l’immobile per avere la relativa quotazione.

Per ottenere il valore definitivo, però, occorre tenere conto anche di un altro elemento: i coefficienti di merito.

Il coefficiente di merito è un importo che bisogna aggiungere o sottrarre dal valore dell’immobile, esso varia secondo diversi fattori che rendono l’immobile stesso più o meno pregiato. 

Ci sono numerosi aspetti da prendere in considerazione per ricostruire il valore commerciale di una casa, possiamo dividerli grossomodo in due ordini di fattori: 

• esterni, riguardanti la collocazione dell’immobile sul territorio;
• interni, riguardanti le caratteristiche proprie dell’unità immobiliare.

I coefficienti di merito esterni possono riguardare la posizione dell’immobile  che è uno dei fattori più determinanti sul prezzo, e varia in funzione di:

• città di riferimento (ovviamente!);
• distanza dal centro;
• vicinanza a servizi come scuole, ospedali, supermercati ecc.;
• accessibilità con i mezzi di trasporto;
• tranquillità e sicurezza del quartiere.
• la tipologia dell’immobile influisce ovviamente sul prezzo dell’immobile stesso, ed è uno dei punti di partenza per la sua corretta valutazione.
• il piano la distanza dal suolo è un fattore molto rilevante per la valutazione. un appartamento al piano terreno varrà solitamente meno di uno situato all’ultimo piano dello stesso edificio a meno l’appartamento al piano terra abbia il giardino a volte è considerato un elemento di pregio,
• il valore dell’appartamento aumenta quindi progressivamente con l’aumentare del piano… purché l’edificio sia provvisto di ascensore. in caso contrario il valore diminuirà progressivamente
• una delle caratteristiche che influenzano maggiormente la scelta di una casa da acquistare, e quindi il suo valore, è la sua luminosità. la luminosità è strettamente collegata al tipo, numero e disposizione degli affacci – la cosiddetta esposizione. maggiore è il numero di lati su cui la casa è esposta, maggiore sarà la sua luminosità e quindi il valore.
• di conseguenza, anche la direzione degli affacci è molto rilevante: una casa esposta solo a nord – dove solitamente non batte il sole – varrà comunque meno di una esposta esclusivamente a sud, che gode di un maggior numero di ore di luce.
• diverso è il ragionamento per il tipo di vista che si ha dagli affacci. un ampio panorama, magari sul mare o su un bel parco, è una vista che apre il cuore… e il portafogli, incidendo in positivo sulla valutazione dell’immobile mentre una vista solo interna può invece svalutarlo
• la valutazione di un’immobile deve tenere necessariamente conto dell’eventuale vicinanza a fonti di disturbo come autostrade, ferrovie o aeroporti, ma anche campi sportivi o zone in cui la movida è particolarmente abbondante e chiassosa.

Per quanto riguarda invece i coefficienti di merito interni si può far riferimento ad esempio alla disposizione dei locali una buona  disposizione dei locali interni all’immobile da valutare ne renderà più agevole la futura vendita, viceversa, una cattiva distribuzione dei locali, potrebbe abbassare il valore, perché potrebbe comportare una ristrutturazione profonda da parte dell’acquirente, le caratteristiche di finitura dei materiali usati nella costruzione e/o nella ristrutturazione.

L’anno di costruzione è un elemento che può suggerire informazioni rilevanti, di cui tenere conto nella valutazione della casa finalizzata alla vendita, nuovo non è necessariamente meglio di vecchio: ci sono edifici storici che hanno un valore artistico intrinseco, e questo – piaccia o meno – può aumentarne il valore di mercato, dal canto suo, un edificio di nuova costruzione ha solitamente caratteristiche strutturali che lo rendono migliore dal punto di vista del dispendio energetico, della sicurezza e dell’accessibilità.

Per valutare correttamente il valore, occorre inoltre prestare  attenzione allo stato dell’immobile perché incide sulle spese che l’acquirente dovrà sostenere per riportarlo eventualmente a uno stato ottimale.

Giardino, balconi e terrazzi sono elementi ai quali porre particolare attenzione soprattutto alla luce del particolare momento storico che stiamo vivendo, la possibilità di godersi un po’ di aria fresca direttamente da casa è una qualità sempre più apprezzata da chi acquista un immobile, per questo, anche la presenza di balconi, giardini o terrazzi fa aumentare il valore dell’abitazione.

Ultimo ma non sicuramente l’ultimo elemento di cui tener conto oggi nella valutazione di un immobile è il fattore energetico ossia la classe energetica.

La classe energetica è un altro valore importante, che può far variare il valore della tua casa, la classe energetica è un valore che riassume l’efficienza energetica di un immobile, si tratta di un valore che a sua volta si ricava tenendo conto di ulteriori caratteristiche dell’immobile stesso, come struttura, luogo, materiali di isolamento utilizzati, riscaldamento, tipo di infissi ecc. la classe energetica viene espressa in una scala che va da G (efficienza energetica minima) da A+ . 

Una casa con classe energetica G può arrivare a consumare 10 volte di più di uno di categoria A,  ecco perché incide sulla valutazione complessiva dell’immobile. Oggi possiamo riqualificare le nostre case con il 110%, si potrebbe decidere di riqualificare un immobile prima di venderlo o viceversa si può  decidere di acquistare un immobile anche da ristrutturare ma con la possibilità di risparmiare qualche cosa grazie a questa nuova grande agevolazione.