L’usucapione è una forma di trasferimento della titolarità di una casa, un terreno o qualunque altro immobile senza bisogno di un accordo con il legittimo proprietario.
L’usucapione quindi è un modo per diventare proprietari di un bene senza il bisogno di un contratto, un testamento o di un qualsiasi accordo con il proprietario del bene.
Potrebbe essere un modo per appropriarsi di una casa, un terreno senza il bisogno di sottoscrivere un contratto o di andare dal notaio, ma sarà veramente così facile?
Intanto cerchiamo di capire meglio che cos’è, possiamo avere più tipi di usucapione, si potrebbe parlare di usucapione in buona fede o in malafede la cosa importante è che il possesso non sia avvenuto in modo clandestino o violento.
Ad esempio se uno fa una recinzione su un campo di un’altra persona e gli impedisce di riprendersi la proprietà questo è sicuramente un modo violento, l’usucapione deve sempre essere fatta come si suol dire alla luce del sole senza sotterfugi o clandestinità, inoltre il possessore deve comportarsi come se fosse il vero proprietario come ad esempio se uno eredita un appartamento che non utilizza perché magari vive all’estero e ne consegna le chiavi ad un conoscente affinchè questi vi faccia eventuali controlli e sopralluoghi ma poi questa persona inizia ad abitare l’appartamento, a fare dei lavori all’interno, magari paga regolarmente le spese condominiali e le tasse comunali ricadenti sull’immobile bene, questi potrebbero essere motivi di comportamento riconosciuti validi per iniziare un termine di usucapione.
Chiaramente parliamo di usucapione non solo se uno occupa un appartamento per qualche mese ma un bel po’ di tempo.
È necessario che per tutto il tempo in cui una persona si atteggia da proprietario, l’effettivo proprietario del bene deve assolutamente disinteressarsi della situazione che si è venuta a creare lasciando che l’immobile venga utilizzato da un altro soggetto.
A tal proposito si dice che per avere usucapione è necessario il possesso esclusivo ed indisturbato del bene, oltre al fatto che deve essere appunto continuo quindi senza interruzioni.
I termini per definire la situazione di possesso che sono:
- 20 anni per gli immobili, 20 anni anche per i beni mobili,
- 10 anni se si è acquistato il possesso quando si pensa di essere in buona fede come ad esempio si pensa di aver comprato un immobile con un atto che si è poi rivelato nullo,
- 10 anni in caso di possesso continuato di beni mobili acquisiti da chi non ne era l’effettivo proprietario,
- 10 anni per i beni mobili iscritti nei pubblici registri come ad esempio automobili, imbarcazioni;
- 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne era il proprietario.
Ricordiamo che il possesso deve sempre essere ininterrotto o meglio, non deve subire interruzioni superiori ad un anno.
Affinchè l’usucapione abbia effetto e si trasformi in proprietà riconosciuta è necessario che intervenga un giudice che dichiari che si è compiuta l’usucapione, quindi sarà necessario iniziare una vera e propria causa e provare quindi l’esistenza dei presupposti che abbiamo visto prima.
È necessaria la sentenza poiché l’usucapione non è un contratto ma una situazione di fatto che va fatta constare e formalizzata.
Oggi la giurisprudenza sostiene che non è più necessario per forza far constare l’usucapione con una causa in tribunale in verità esiste lo strumento della mediazione in cui il possessore invita l’effettivo proprietario davanti all’organismo di mediazione che cercherà l’accordo fra le parti.
Chiariamo però che il lasciare un bene in prestito o in comodato ad un’altra persona non se ne perde la proprietà per usucapione nemmeno dopo 20 anni.
È necessario che affinchè l’usucapione sia effettiva il legittimo proprietario si disinteressi completamente del suo bene per il tempo del possesso dell’altro soggetto e non basta una semplice lettera di diffida per impedire che si formi l’usucapione è necessario riprendere fisicamente il possesso del bene mandando via il possessore oppure notificargli un atto processuale.
