Abbiamo già parlato molto di tutto ciò che riguarda il superecobonus al 110%, oggi affronterei un argomento che seppur molto tecnico è bene conoscere per poter decidere in merito alla riqualificazione degli immobili in modo più completo, lo farò in modo molto semplice, rimandando come sempre gli approfondimenti ai tecnici di competenza.
Vediamo come si inserisce l’argomento della demolizione con ricostruzione nell’ambito del superbonus 110%.
Intanto partirei dal chiarire il nuovo concetto di demolizione e ricostruzione introdotto dal decreto semplificazioni di luglio 2020 in cui si chiarisce che nell’ambito di interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planovolumetriche e tipologiche con le modifiche necessarie per l’adeguamento alla normativa sismica ed all’efficientamento energetico.
Sia chiaro non si parla di nuova costruzione ma deve assolutamente riguardare la ristrutturazione di un fabbricato esistente.
L’intervento di ricostruzione può prevedere, solo nei casi concessi dalla normativa urbanistica comunale, anche incrementi di volumetria. È inoltre permessa anche la ricostruzione di parti di edifici crollati, purché’ si possa dimostrarne la loro preesistenza.
Un altro importante chiarimento che è stato fatto riguarda le distanze fra i fabbricati, in cui si è precisato che qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime fra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze preesistenti.
Altra importante precisazione da sottolineare riguarda il calcolo della volumetria dell’edificio oggetto di demolizione e ricostruzione con riqualificazione energetica, ossia se nella ricostruzione si realizzano pareti con trasmittanza termica inferiore al 10% rispetto ai limiti previsti il maggior spessore legato al miglioramento termico non sarà conteggiato nel calcolo volumetrico.
Non starei qui a soffermarmi sugli immobili inseriti in ambito di centri storici, dove purtroppo questo tipo di agevolazione, ossia di demolizione e ricostruzione non sempre può essere applicata a meno che si parli di un piano più ampio di riqualificazione ed in ogni caso qualora anche fosse prevista la demolizione e ricostruzione dovrebbe prevedere una fedele ricostruzione.
Infine altro vincolo necessario è che per rimanere nell’ambito della riqualificazione sismica, il nostro immobile deve essere ubicato in una zona sismica di classe 1 2 o 3 ed i locali da demolire devono essere riscaldati attraverso un impianto termico sia prima che dopo la demolizione.
Come dicevamo prima, secondo quanto è concesso dai regolamenti comunali in alcuni casi è possibile anche l’ampliamento volumetrico, precisiamo però che l’ampliamento volumetrico non rientra fra i costi detraibili, quindi sarà necessario fare molta attenzione al calcolo delle spese da sostenere suddividendo chiaramente i costi sostenuti per il recupero e quelli per, diciamo così, la nuova costruzione.
Quindi se l’immobile che vogliamo riqualificare rientra fra quelli che è possibile demolire e ricostruire dobbiamo comunque ricordare che ciò non è sufficiente per poter beneficiare del recupero del 110% è comunque sempre necessario che vi sia un miglioramento di almeno due classi energetiche ed il miglioramento della classe sismica.
Per quanto riguarda i limiti da calcolare per poter beneficiare delle detrazioni fiscali è bene precisare che in caso di demolizione e ricostruzione di fabbricato con più unità abitatili i calcoli si fanno considerando le unità esistenti al momento della demolizione e non quelle che risulteranno dopo la ricostruzione.
Sicuramente la demolizione e ricostruzione è un ottimo mezzo per il recupero del nostro patrimonio edilizio non solo visto come riqualificazione energetica ma anche strutturale, migliorando concretamente le nostre case sia dal punto di vista energetico, di sicurezza, di qualità e comfort abitativo riducendo appunto il fabbisogno energetico.
La demolizione e ricostruzione è sicuramente il modo più vantaggioso sia per motivi tecnici che economici di riqualificazione immobiliare permettendo di realizzare immobili dotati della massima sicurezza sismica e della migliore efficienza energetica.
