La conclusione della vendita o acquisto di una casa è la fase più bella di tutto il processo di compravendita di un immobile iniziato con la decisione di cambiare o acquistare una nuova casa.
È il momento più bello perché finalmente sia il venditore che il compratore raggiungeranno il loro obiettivo, il venditore riceverà finalmente il denaro ed il compratore le chiavi della nuova casa.
Con la firma del rogito notarile si potrebbe pensare che tutto sia finito nel migliore dei modi e che non ci sia più nulla di cui preoccuparsi, purtroppo a volte potrebbe succedere che non sia così, l’acquirente potrebbe scoprire dei problemi di cui non era a conoscenza.
Intanto partiamo subito con il dire che per stipulare una compravendita di un immobile è sempre necessario rivolgersi ad un notaio, infatti soltanto con un atto notarile sottoscritto dalle parti alla presenza di un notaio si possono compiere atti successivamente qualora, dovessero arrivare dei problemi dopo la stipula dell’atto e solo con l’atto notarile sottoscritto si potranno compiere delle azioni non solo nei confronti del venditore ma anche nei confronti di terzi.
Ma vediamo come tutelarsi anche dopo il rogito notarile e quali potrebbe essere i problemi.
Sappiamo che il notaio dopo la sottoscrizione dell’atto deve trascrivere l’atto di vendita alla conservatoria del registro dove appunto troviamo tutti i dati dei trasferimenti immobiliari, quindi occorre che il notaio effettui questa operazione nel minor tempo possibile poiché se il venditore dovesse, chiaramente in modo fraudolento, vendere dinuovo l’immobile prima che venga trascritta la prima vendita potrebbe essere un grosso problema poiché in effetti la trascrizione dell’atto permette di poterlo opporre a terzi, quindi si potrebbe dire che il primo che trascrive vince!!
Un esempio molto semplice potrebbe essere che Carlo vende a Giovanni un appartamento ma poche ore dopo Carlo vende lo stesso appartamento a Paolo, se viene trascritto prima il secondo atto la proprietà rimane di Paolo e Giovanni solo dopo una serie di cause avrà diritto alla restituzione delle somme versate.
Per ovviare a questo inconveniente oggi è possibile richiedere il deposito prezzo, ossia le somme versate per il pagamento di un immobile vengono trattenute dal notaio fino ad avvenuta trascrizione ed il notaio provvederà a versare le somme dovute al venditore solo dopo la trascrizione, è un’azione per la quale occorre farne richiesta al notaio non è un’azione che avviene in automatico.
L’importanza di una immediata trascrizione è data anche dal fatto che se dopo il rogito notarile il venditore aveva dei debiti ed i creditori riescono ad esempio ad iscrivere ipoteca sull’immobile appena venduto il compratore si ritroverà con un immobile gravato da ipoteca o addirittura sottoposto a pignoramento. Chiaramente il compratore potrà poi rivalersi sul venditore per il danno causato dall’iscrizione ipotecaria. Questa ipotesi non è da confondere con il caso in cui si stia acquistando un immobile gravato da ipoteca ma dichiarata dal venditore e la stessa sarà cancellata proprio in sede di atto notarile dal notaio stesso, il caso più semplice è quando si acquista una casa sulla quale il venditore aveva ancora un mutuo che sarà estinto proprio grazie alla vendita, in questo caso è appunto il notaio che si fa praticamente da garante della cancellazione dell’ipoteca.
Altro problema che potrebbe sorgere dopo il rogito notarile è quello del diritto di prelazione vale a dire che sul bene appena venduto c’era il diritto di un’altra persona di acquistare il bene se ne fosse stato informato.
Nel caso che la persona che aveva il diritto di prelazione voglia esercitarla dopo il rogito allora il nuovo compratore avrà diritto alla restituzione del prezzo ed al risarcimento del danno subito.
Di solito si è a conoscenza del diritto di prelazione poiché questo diritto, in alcuni casi è riconosciuto.
E se dopo l’acquisto scopriamo che la casa ha dei difetti che non era facile rilevare quando si ha acquistato? Ad esempio che non tutti i rubinetti funzionano, oppure che l’impianto di riscaldamento ha dei problemi nelle tubazioni o altri problemi che non sempre è possibile controllare. Se il compratore scopre appunto dei vizi nascosti e non facilmente riconoscibili tali da rendere l’immobile inagibile o che il suo valore sarebbe stato notevolmente più basso è sempre possibile chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del prezzo pagato, chiaramente sarà necessario dar corso ad una causa contro il venditore.
Altro problema che potrebbe sorgere dopo il rogito, anche se oggi è sempre più difficile, grazie ai controlli, è la scoperta di una difformità edilizia che causi un aggravio notevole di costi al compratore per rendere la casa conforme, anche se in questo caso sarà necessario anche stabilire se la casa era comunque vendibile e quindi l’atto è valido o se la casa a causa delle difformità non era vendibile allora l’atto potrebbe anche essere nullo. Ma di questo argomento ne parleremo in un prossimo video poiché la situazione è complessa e merita più attenzione.
Infine potrebbe succedere anche che il venditore non rilasci l’abitazione venduta e continui ad abitare nella casa, cosa possiamo fare?
Chiaramente se il venditore non consegna le chiavi della casa al momento del rogito notarile è consigliabile scrivere comunque nel rogito un termine entro il quale le chiavi dovranno comunque essere consegnate ed è anche consigliabile stabilire una penale nel caso questo non avvenga, meglio ancora sarebbe pagare una parte dell’immobile e dichiarare che verrà versato il saldo solo alla consegna effettiva della casa libera e vale sempre la clausola di cui abbiamo parlato prima ossia, della possibilità di richiedere il deposito prezzo al notaio e quindi che le somme di denaro in cambio dell’acquisto vengano consegnate al venditore solo al momento della consegna delle chiavi.
Come abbiamo visto il deposito prezzo è sicuramente un modo molto utile per prevenire brutte sorprese successive al rogito notarile di acquisto.
