Quando diventiamo proprietari di un immobile, in qualunque modo avvenga, o perché lo acquistiamo, o ereditiamo, o per donazione, diventa importante conoscere il valore catastale dell’immobile di proprietà poiché è un valore che serve da prendere come riferimento per il pagamento delle imposte.
Occorre fare attenzione a non confondere la rendita catastale con il valore catastale anche se rimangono due termini molto legati fra loro poiché appunto per calcolare il valore catastale di un immobile è necessario conoscerne la rendita.
La rendita catastale è il reddito attribuito ai fini fiscali dall’agenzia delle entrate ad ogni immobile o terreno.
La rendita catastale di definisce sulla base di due elementi:
la dimensione dell’immobile misurata in vani o mq;
ed il valore di estimo ossia una tariffa relativa alla zona censuaria in cui è situato un immobile ed alla sua tipologia, le tariffe di estimo sono definite dall’agenzia delle entrate secondo appunto la categoria catastale, il territorio di competenza e la zona censuaria.
Quindi la rendita catastale si può reperire dalla visura catastale o dall’atto di acquisto o comunque nell’atto di trasferimento della proprietà.
Una volta individuata la rendita catastale potremmo arrivare al valore catastale o meglio ancora al valore fiscale del nostro immobile che è appunto la base di calcolo per il pagamento delle imposte come ad esempio:
le imposte di successione che sono dovute quando si ricevono in eredità dei beni immobili e dei diritti reali su beni immobili;
l’imposta di donazione che si versa in caso di trasferimento a titolo gratuito, si utilizzano le stesse aliquote usate per la successione;
le imposte di registro, ipotecaria e catastale che sono dovute quando si acquista una casa.
Nelle compravendite come abbiamo visto il valore catastale diventa la base poiché nelle vendite si richiede appunto l’applicazione del prezzo valore ossia si tiene come base per i calcoli delle imposte e per gli onorari del valore catastale e non del prezzo deciso durante l’acquisto fra le parti. Potrebbe quindi accadere che un appartamento che si è pagato 150.000,00 Euro abbia in verità un valore catastale di Euro 70.000,00 ed è appunto su quest’ultimo che si pagheranno le imposte.
Serve anche come base di calcolo dell’imposta municipale sugli immobili IMU e per il calcolo per la TAI.
Per calcolare il valore catastale di un immobile occorre moltiplicare la rendita catastale rivalutata del 5% per un coefficiente prestabilito secondo la destinazione d’uso e la categoria catastale così per gli immobili appartenenti ad esempio al gruppo A i coefficienti sono:
| GRUPPO | CATEGORIA CATASTALE | MOLTIPLICATORE |
|---|---|---|
| A – IMMOBILI A DESTINAZIONE ORDINARIA | ABITAZIONE PRINCIPALE – PRIMA CASA | 115,50 |
| ABITAZIONE SECONDA CASA – O DI LUSSO | 126,00 | |
| UFFICI A/10 | 63,00 | |
| B – IMMOBILI AD USO COLLETTIVO PATRIMONIO IMMOBILIARE URBANO | 176,40 | |
| C – IMMOBILI COMMERCIALI E PERTINENZE | NEGOZI C/1 | 42,84 |
| ALTRE CATEGORIE | 126,00 | |
| D – IMMOBILI A DESTINAZIONE SPECIALE PRODUTTIVA O TERZIARIA | 63,00 | |
| PRODUTTIVA O TERZIARIA E – IMMOBILI A DESTINAZIONE PARTICOLARE | 42,84 | |
| TERRENI NON EDIFICABILI (agricoli e non ) | 112,50 |
Facciamo un esempio:
prendiamo un appartamento A/3 con una rendita catastale di 400 euro. Quest’ultima va moltiplicata per 115,5, che è il coefficiente in caso di prima abitazione, per cui il valore catastale sarà di 46.200 euro. Invece, nel caso di una seconda casa bisogna moltiplicare la rendita catastale per 126, per cui il valore catastale sarà di 50.400,00 euro e ricordiamo su questi valori si calcolano le imposte per l’acquisto e non sul valore stabilito nella vendita.
Il valore catastale di un immobile ha la funzione di definire l’entità fiscale del bene e non si deve assolutamente confondere con il valore di mercato di un immobile. I parametri per determinare il prezzo di vendita di un immobile sono ben differenti come ho già detto in un precedente articolo e conviene sicuramente rivolgersi a professionisti del settore.
