Proviamo oggi ad affrontare il problema della commerciabilità degli immobili, della regolarità edilizia, della conformità urbanistica e della conformità catastale.
Cercheremo di semplificare l’argomento anche se non è facile.
Intanto vediamo cosa si intende per commerciabilità di un immobile ossia averne lo stato di legittimità, avere tutti i documenti in regola sotto tutti gli aspetti!
Sembra scontato ma occorre esserne in possesso quindi avere un titolo che ne accerti la proprietà che sia essa una precedente compravendita, una donazione una eredità o un altro titolo di possesso che ci rende legittimati a disporre del bene.
Un elemento fondamentale è la conformità urbanistica ossia la rispondenza dello stato di fatto con quanto autorizzato dal comune con i titoli abilitativi.
Il legislatore ha stabilito un “data spartiacque”, dopo la quale non era più consentito far circolare un immobile che ne fosse sprovvisto: tale data è stata fissata nel giorno del 01 settembre 1967.
In parole semplici è necessario che l’immobile che andiamo a vendere o acquistare sia stato realizzato nel rispetto di tutte le pratiche edilizie autorizzative del caso, ma non solo deve essere stato realizzato esattamente come presentato ed autorizzato. La regolarità edilizia deve essere continuativa nel tempo da quando è stato realizzato l’immobile fino al momento della vendita. Cosa significa questo? vuol dire che se noi avevamo acquistato un immobile da una impresa ma poi nel corso degli anni abbiamo modificato il nostro appartamento o casa, dobbiamo essere sicuri di aver presentato in comune sempre la pratica edilizia necessaria per l’epoca dei lavori che abbiamo realizzato siano essi nuovi tramezzi per diversa disposizione degli ambienti o demolizioni di parti dell’immobile e qualunque altro lavoro strutturale.
Molti interventi costruiti negli anni passati dalle imprese sono stati realizzati con la presentazione in comune di un solo piano tipo disegnato, ma poi nel corso della costruzione in verità ad ogni piano sono stati realizzati magari appartamenti diversi, purtroppo non è sufficiente dire “ io l’ho già acquistato così” oggi occorre regolarizzarlo altrimenti non si può vendere!
Vediamo ora la conformità catastale. Vale quanto già detto, ossia deve esserci congruità fra quello rappresentato in planimetria con quello che è effettivamente stato realizzato.
Cosa succede se non ci sono queste due rispondenze? I rischi sono tantissimi, si potrebbe anche arrivare alla risoluzione di un atto di vendita!
Quindi già al preliminare di vendita occorre fare questa verifica se viene accertato dal compratore dopo la vendita, la cosa più grave e rischiosa è la nullità del contratto ai fini formali e sostanziali!
Occorre fare molta attenzione alle eventuali difformità edilizie, ci sono delle difformità che sono facilmente sanabili ma purtroppo ci sono difformità che sono difficili da sanare perché magari in contrasto con la normativa urbanista del PRGC Comunale.
Dobbiamo far attenzione alle cose più banali, tramezzi, diversa disposizione degli ambienti, corridoi che magicamente spariscono, occorre poi fare attenzione che non ci siano difformità non sanabili, come l’altezza degli ambienti, le dimensioni dei vani abitabili che devono essere rispondenti con il regolamento edilizio dei comuni.
Quindi abbiamo capito che abbiamo tre situazioni da verificare, lo stato attuale effettivo dell’immobile che andiamo a vendere, lo stato della planimetria catastale e poi tutto quello che risulta effettivamente dai titoli abilitativi, permesso di costruire, concessioni edilizie, licenze edilizie ecc.ecc. e che le planimetrie rappresentate nelle licenze siano congrue con quanto realizzato.
Quindi il primo passo è analizzare esattamente l’immobile nella sua struttura con in mano una planimetria catastale, ed il titolo abilitativo!
Se tutte e tra queste situazioni sono uguali possiamo stare tranquilli se invece una sola di queste è difforme occorre immediatamente valutare quali devono essere le mosse successive.
Sappiamo che dal 2010 la planimetria catastale deve essere assolutamente conforme con quanto risulta effettivamente. Dobbiamo però fare attenzione che anche in comune dobbiamo avere la stessa rappresentazione dello stato dei fatti! In caso contrario, sarà necessario fare immediatamente una sanatoria che sia una CILA, SCIA, PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA o quale sarà la pratica migliore e corretta da fare al fine di riportare la situazione allo stato reale dei fatti.
Le tre situazioni sono concatenate una con l’altra, quando tutte e tre le ipotesi coincideranno allora potremmo procedere con la vendita del nostro immobile.
È importante tener conto di questa situazione quando andiamo a mettere in vendita un immobile perché potremmo trovarci a dover affrontare dei costi che invece non avevamo previsto
Sia per quanto riguarda il pagamento degli oneri in sanatoria, la pratica del tecnico e magari dovremmo anche eseguire dei lavori per regolarizzare la situazione.
Affidarsi ad un agente immobiliare preparato è prerogativa fondamentale per non commettere errori che porterebbero anche conseguenze economiche.
