Hai visitato la casa che vorresti comprare, hai capito che è veramente la casa che ti piace, vuoi essere sicuro che non venga venduta a nessun altro, a questo punto la prima cosa da fare è la proposta di acquisto che è il primo passo da compiere nella procedura per acquistare una casa.
La proposta di acquisto è l’atto che precede, nel caso venga accettata, il compromesso e poi l’atto notarile, ma già la proposta di acquisto è un documento importantissimo alla quale occorre dare la stessa importanza degli altri due passaggi anzi, è fondamentale per partire nel modo giusto con il venditore per essere chiari e precisi fin da subito, gli altri passaggi saranno sono il perfezionamento di quanto già si stabilisce e decide nella proposta di acquisto.
Fra le cose importanti da inserire nella proposta, oltre chiaramente al prezzo offerto, i tempi per concludere l’acquisto, le modalità di pagamento e proprio su questo punto ci soffermeremo, se il pagamento futuro prevede l’accensione di un mutuo occorre sapere che si può vincolare la proposta all’approvazione del mutuo.
Occorre però fare molta attenzione a come gestire correttamente una proposta vincolata al mutuo per non commettere errori che potrebbero costare cari proprio in termini economici.
Intanto partiamo dal capire meglio che cosa è un contratto vincolato, il contratto vincolato è normato dall’art. 1353 del codice civile che dice appunto che le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto ad un avvenimento futuro ed incerto.
La condizione, ossia il vincolo, può essere di vari tipi: sospensiva, risolutiva, potestativa, casuale, mista, affermativa e negativa.
Nelle trattive immobiliari e quindi nelle proposte per l’acquisto di un immobile di solito si usano le condizioni sospensive o risolutiva.
Vediamo quale potrebbe essere la condizione giusta per la vostra proposta.
Intanto vediamo che la condizione sospensiva come dice la parola stessa sospende l’efficacia ossia gli effetti del contratto, mentre la condizione risolutiva rende comunque efficace il contratto ma se poi si verifica la condizione il contratto si annulla.
La differenza fra le due condizioni è fondamentale per chi fa la proposta, la condizione risolutiva rende comunque efficace il contratto e quindi l’agente immobiliare potrebbe chiedervi il pagamento della provvigione, poiché’ per l’agente il contratto è concluso.
Facciamo una piccola precisazione a questo proposito così si comprenderà meglio, bisogna sapere che l’agente immobiliare ha diritto al compenso per la mediazione quando l’affare è concluso, quindi nel caso di condizione risolutiva in una proposta se la stessa viene accettata dal venditori, il contratto si intende concluso e quindi l’agente immobiliare ha diritto alla mediazione.
Quindi direi che la condizione di tipo risolutivo non è la condizione più consigliabile ma bensì meglio optare per la condizione di tipo sospensivo nel caso di acquisto con mutuo ed anzi la condizione deve essere proprio chiarita nella proposta deve essere proprio chiaro che la condizione sospende gli effetti del contratto.
Nella sospensione è sempre meglio indicare anche esattamente quale è la banca alla quale andrete a rivolgervi, l’importo del mutuo che andrete a chiedere alla banca e la tempistica per l’approvazione del mutuo.
Se poi la banca non concede il mutuo sarà necessario farsi rilasciare dalla banca un documento che accerti il rigetto della pratica di mutuo.
Tutte queste indicazioni sono importanti nella proposta sospesa, poiché’ l’unico motivo per cui non si conclude l’affare dovrà essere appunto la mancata accettazione del mutuo e non dei semplici ripensamenti o un cambio di programma o qualunque altro motivo che non sia il diniego del mutuo.
Non sarebbe corretto usare il vincolo del mutuo come scusa per ritirarsi dall’affare, poiché’ il venditore nel periodo di sospensione non può vendere la casa a nessun altro, deve aspettare il termine del vincolo, per questo è appunto molto importante stabilire anche un termine della sospensione.
