Quando si compra una casa le imposte da versare cambiano se, chi ci vende l’immobile, è un’impresa costruttrice o un privato. Le imposte da versare, a seconda dei casi sono l’Iva o l’imposta di registro, la tassazione poi è diversa a seconda che si tratti di prima o seconda casa.
Vediamo le varie ipotesi:
VENDITORE PRIVATO
se il venditore è un privato, allora la compravendita è soggetta all’imposta di Registro da calcolare sul valore catastale:
- per la prima casa, pari al 2% del valore catastale, più le imposte catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari 100,00 Euro.
- per la seconda casa o per una casa di lusso l’imposta di registro è pari al 9% del valore catastale, a cui vanno sommate l’imposta catastale pari a 100 Euro.
È importante sapere che Le compravendite soggette ad imposta di registro seguono la regola del prezzo-valore. Nel rogito deve essere indicato l’intero prezzo pattuito ma La tassazione viene applicata non al “prezzo” ma al “valore”, ossia sulla rendita catastale moltiplicata per dei coefficienti precisi, ecco di seguito un semplice esempio:
su un’abitazione la cui rendita catastale è pari ad Euro 500
Rendita catastale rivalutata: 500 euro + 5% = 525 euro
Agevolazioni prima casa: Valore Fiscale (prima casa): 525 euro x 110 = 57.750 Euro Imposte:
- registro euro 57.750 x2% = euro 1.155,00
- ipotecaria (fissa) = euro 50
- catastale (fissa) = euro 50
Totale euro 1.255,00
Senza agevolazioni prima casa: Valore fiscale (no prima casa): 525 euro x 120 = 63.000 Euro Imposte:
- registro euro 63.000 x 9% = euro 5.670,00
- ipotecaria (fissa) euro 50
- catastale (fissa) euro 50
totale euro 5.770,00
VENDITORE SOCIETÀ
se il venditore è una società di costruzioni o ristrutturazioni che vende un immobile entro 5 anni dalla fine lavori allora in questo caso la compravendita è soggetta ad IVA da calcolare sul prezzo di compravendita:
- per la prima casa, l’IVA è pari al 4% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 600 Euro.
- per la seconda casa, l’IVA è pari al 10% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 600 Euro.
- per un’abitazione di lusso, l’IVA è pari al 22% del prezzo, più le imposte di registro, catastale e ipotecaria che vanno versate in misura fissa pari a 600 Euro.
Per poter usufruire delle agevolazioni “prima casa” l’acquirente deve avere i seguenti requisiti di massima:
- Non essere in possesso – al momento del rogito – di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale, oppure possederlo ma a condizione che venga alienato entro un anno dalla data
L’agevolazione spetta se il possesso dell’immobile è pervenuto a titolo gratuito (come avviene in caso di eredità o donazione).
L’agevolazione non spetta anche in caso di comproprietà, nuda proprietà, usufrutto, etc. di abitazione acquistata con i benefici prima casa.
- Non essere proprietario esclusivo (o in comunione con il coniuge) – al momento del rogito – di altra abitazione situata nello stesso comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
- Avere la residenza nel comune, oppure dichiarare nell’atto di acquisto di voler stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune in cui è situato l’immobile che sta acquistando.
Il requisito della residenza nello stesso comune, viene superato se l’acquisto viene effettuato:
a) nel comune dove si svolge l’attività
b) nel comune dove ha sede o esercita l’attività l’impresa da cui dipende, in caso di trasferimento all’estero per ragioni di lavoro
c) in qualsiasi comune nel caso in cui l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero e che l’immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano.
Pertanto l’ottenimento delle agevolazioni “prima casa” non è vincolato al fatto che l’immobile acquistato diventi l’abitazione principale dell’acquirente.
Può infatti essere acquistata con le agevolazioni “prima casa” anche un’abitazione affittata o da affittarsi dopo l’acquisto.
L’agevolazione prima casa non riguarda le abitazioni classificate “di lusso”, a prescindere dai requisiti dell’acquirente.
