Hai comprato casa, hai fatto un mutuo che dura 30 anni, ora hai visto una casa più bella o magari era un appartamento ed ora vorresti una villa con giardino, ma sulla casa c’è un mutuo e l’ipoteca della banca…puoi venderla?
Certamente si, l’ipoteca non costituisce alcun impedimento giuridico alla vendita, certamente non è facile e soprattutto occorre dichiararlo, se viene taciuta questa cosa, anche se oggi è veramente quasi impossibile per via dei controlli che deve fare il notaio, si potrebbe andare incontro alla risoluzione del contratto ed alla restituzione di tutto il denaro ricevuto oltre al risarcimento di eventuali danni.
Facciamo un brevissimo riepilogo su che cos’è una ipoteca:
l’ipotecata è un diritto reale di garanzia, che serve a tutelare il creditore nei confronti di un debitore in caso di insolvenza, l’ipoteca può essere legale, giudiziale e volontaria il caso più conosciuto in caso di acquisto di una casa è l’ipoteca volontaria iscritta appunto a favore di una banca quando rilascia il mutuo per l’acquisto della casa.
Se in teoria è possibile vendere una casa con il mutuo, nella pratica diventa abbastanza difficile ma ci sono delle possibilità vediamo quali.
La prima soluzione la più logica, è quella di utilizzare il denaro ricevuto dalla vendita per estinguere il mutuo appunto contestualmente alla vendita, il giorno stesso del rogito di vendita dell’immobile, chiaramente il giorno dell’atto dovranno intervenire sia le parti interessate, compratore e venditore, ma anche la banca che aveva concesso il mutuo così con il consenso alla cancellazione dell’ipoteca da parte della banca sarà possibile trasferire l’immobile;
oppure è possibile sostituire il bene ipotecato con un altro immobile a garanzia del mutuo concesso, chiaramente questa soluzione deve ottenere il consenso della banca ed è possibile solo se il bene che viene dato in sostituzione offre le stesse garanzie del precedente immobile;
in alternativa si può ancora cercare un garante ed offrire alla banca la fidejussione di un terzo il quale si obbligherà nei confronti della banca all’estinzione del mutuo in caso di inadempienza del primo debitore;
l’ultima soluzione è quella dell’accollo del mutuo da parte dell’acquirente, quest’ultimo chiaramente verserà al venditore solo la differenza fra il valore di vendita ed il mutuo che andrà ad accollarsi. Questa potrebbe essere una buona soluzione per il venditore che in un solo momento si troverà senza mutuo e senza ipoteca e per l’acquirente che potrà utilizzare il mutuo senza costi di istruttoria, chiaramente tutto questo sempre con il consenso della banca poiché il nuovo debitore deve essere sicuramente gradito alla banca, ossia deve essere solvibile.
