Ultimamente l’argomento principale di cui si parla in edilizia è senza dubbio il superbonus al 110%, ossia la detrazione fiscale alla quale si ha diritto se si eseguono dei lavori di riqualificazione energetica o di riduzione del rischio sismico.
L’argomento ormai abbiamo capito non è sicuramente semplice e privo di problemi, perché è vero che tutto ha inizio con il decreto rilancio 2020 al quale poi hanno fatto seguito innumerevoli altri decreti attuativi oltre ai provvedimenti dell’agenzia delle entrate adottati nel caso che il contribuente decida di optare per lo sconto in fattura piuttosto che come abbiamo già visto per la cessione del credito.
Tra le varie tematiche di chiarimento che purtroppo non sono ancora state approfondite e per le quali ci sono ancora tanti interrogativi troviamo gli abusi edilizi o le difformità edilizie.
Il legislatore nel momento che ha preteso che prima di iniziare i lavori del 110% i tecnici asseverassero in merito alla conformità edilizia si è reso conto che avrebbe innescato una serie di problemi di non facile risoluzione tant’è che nel decreto di agosto ha aggiunto un comma all’art. 13 dando un po’ di chiarezza almeno agli abusi condominiali, dicendo appunto che:
“al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’art. 9-bis del testo unico n. 380 ed i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.”
Quindi il legislatore ha cercato di venire incontro ai tecnici soprattutto in merito ai lavori condominiali al fine di semplificarne l’accertamento, si pone però subito il primo dubbio, ossia la verifica va fatta su tutte le parti comuni dell’edificio interessato dai lavori o solo sulle parti sulle quali verranno eseguiti i lavori?
Ad esempio se si decide di fare il cappotto su un condomino e si decide di eseguire i lavori solo sul 25%, che ricordiamo è la superficie minima sulla quale si deve intervenire, la regolarità deve essere accertata su tutto il condominio o solo sul 25% sul quale si interviene?
Sarà necessario che il legislatore si pronunci in tempi rapidi su questo argomento poiché’ sappiamo che l’art. 29 comma 1 del testo unico per l’edilizia dice chiaramente che:
“fatte salve le sanzioni di cui al presente titolo, gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello stato o di enti pubblici.” quindi non è possibile beneficiare di alcuna detrazione fiscale se l’immobile presenta abusi edilizi.
A questo punto è bene ricordare che ci sono abusi che si possono sanare ed abusi che non si possono sanare e vanno pertanto rimossi.
Il testo unico per l’edilizia prevede alcuni strumenti per regolarizzare la realizzazione di un intervento edilizio in assenza o in difformità dal titolo abilitativo e precisamente:
è possibile ottenere un permesso di costruire in sanatoria in caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, o in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività che sappiamo in alcuni casi può essere una alternativa al permesso di costruire; ottenere la sanatoria dell’intervento edilizio realizzato in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività cui risulta subordinato ed eventualmente è possibile anche presentare una Cila tardiva.
Se presentiamo la richiesta di sanatoria, qualunque sia la forma, come previsto all’art. 50 del tue ai commi 4 e 5 è possibile continuare a fruire delle eventuali detrazioni fiscali.
Per quanto riguarda quindi il nostro 110% occorre fare molta attenzione allo stato legittimo dell’immobile, ma occorre anche sottolineare che questa potrebbe essere una buona occasione per regolarizzare un abuso ed approfittare dei vantaggi offerti dalla nuova agevolazione.
Vediamo ancora brevemente quali potrebbero essere gli abusi, cercando come sempre di semplificare, pur sapendo che ogni abuso va analizzato attentamente al fine di capire esattamente quale strada sarebbe meglio seguire per la regolarizzazione.
Un primo abuso potrebbe essere aver eseguito dei lavori in assenza di permesso a costruire; oppure un lavoro eseguito si con un permesso a costruire ma diverso dal progetto presentato in comune; oppure i lavori sono stati eseguiti con difformità essenziali rispetto a quanto autorizzato; non starei qui a specificare le differenze fra i vari abusi, è un argomento veramente complicato, vediamo piuttosto che grazie al decreto semplificazioni ed alla luce dell’istituzione del superbonus 110% il legislatore ha apportato alcune modifiche ed appunto semplificazioni o meglio alcune tolleranze in merito agli abusi in particolare:
è tollerato un limite del 2% dalle misure previste dal titolo abilitativo per il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura della superficie coperta e di ogni altro parametro sulle singole unità immobiliari; per gli immobili non sottoposti a tutela secondo il decreto 42 del 2004 sono tollerate le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, così come la diversa collocazione degli impianti eseguite durante i lavori a condizione che non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Il tema degli abusi edilizi proprio alla luce del superbonus è un argomento che interessa molti cittadini poiché prima di procedere per qualunque lavoro è necessario che il tecnico ne accerti la conformità dell’immobile solo così si può accedere alla detrazione fiscale.
