Quando si sente la parola “condominio” spesso la prima reazione non è delle più positive. Condividere lo stesso tetto con altre persone, pur in abitazioni differenti, non è la cosa più semplice del mondo, soprattutto quando si parla di gestione delle parti comuni ed interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
L’amministratore di condominio oltre alle difficoltà ordinarie a cui prova a rispondere quasi quotidianamente, alla corretta gestione della contabilità, deve provvedere alla riscossione delle quote ordinarie e straordinarie, ai pagamenti ai fornitori, agli accantonamenti per eventuali lavori, deve gestire le lamentele dei condomini e oggi anche le speranze di chi è venuto a sapere dell’ormai noto superbonus e intende non perdere l’occasione.
L’art. 119 del d.l. n. 34/2020 (c.d. decreto rilancio) ha offerto la possibilità a tutti i condomini di realizzare alcuni interventi di riqualificazione energetica accedendo alla detrazione fiscale del 110% (c.d. superbonus). ma non solo, realizzando quelli che sono stati definiti interventi trainanti sulle parti comuni del condominio, il singolo condomino potrà realizzare importanti interventi di riqualificazione energetica sul proprio appartamento (ad esempio la sostituzione degli infissi) portando in detrazione le spese con la stessa aliquota del bonus 110%.
Una occasione molto ghiotta che sta ingolosendo un po’ tutti: dai contribuenti, ai tecnici e le imprese.
La legge di bilancio 2021poi è intervenuta estendendo il superbonus 110% alle spese sostenute fino 31 dicembre 2022 per il condominio che al 30 giugno 2022 abbia completato almeno il 60% dei lavori.
La realizzazione dei lavori sul condominio che danno diritto al superbonus 110% deve, comunque, preventivamente passare per l’approvazione dell’assemblea condominiale.
A questo proposito, è stabilito, ai sensi dell’art. 9 bis del d.l. 34/2020 e successive modificazioni, che le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi ad oggetto lavori da bonus 110%, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno un terzo del valore dell’edificio.
Lo stesso quorum è richiesto anche se l’assemblea ha ad oggetto finanziamenti finalizzati agli interventi ed a quelle aventi ad oggetto l’opzione per la cessione o lo sconto in fattura è inoltre possibile per l’assemblea condominiale, con il medesimo quorum deliberare l’accollo dell’intera spesa a uno o più condomini, purché questi lo consentano.
La guida predisposta dall’Enea sul bonus 110%, riporta quello che dovrebbe essere l’iter di approvazione dei lavori condominiali per il beneficio, in dettaglio l’enea prevede due fasi.
In una prima fase, occorre nominare un professionista per l’elaborazione e la predisposizione di indagini. Si tratta della fase di redazione di una analisi di pre-fattibilità dei lavori o anche due diligence amministrativa, in cui occorre eseguire verifiche urbanistiche, accertamento dell’esistenza o meno di eventuali vincoli territoriali (ambientali, monumentali, infrastrutturali o paesaggistici).
Nel caso l’immobile sia conforme e presenti tutte le caratteristiche per accedere alla detrazione fiscale del 110%, si va alla seconda fase di vera e propria fattibilità dell’intervento.
Il tecnico deve reperire tutti gli attestati di prestazione energetica (ape) delle singole unità immobiliari componenti l’edificio e, se mancanti, realizzarli ex novo mediante delle diagnosi energetiche reperiti tutti gli ape, il tecnico potrà determinare la classe energetica di partenza dell’edificio e da qui passare alla realizzazione di un progetto da cui l’immobile dovrà risultare migliorato di due classi energetiche (doppio salto di classe).
Dopo la definizione del progetto parte la fase “esecutiva” con la realizzazione di un progetto esecutivo e un computo metrico a cui segue la scelta dell’impresa.
Per usufruire del super ecobonus è necessario almeno un intervento detto “trainante”, gli interventi trainanti sono l’isolamento termico dell’involucro dell’edificio e la riqualificazione degli impianti termici centralizzati.
Eseguito almeno uno degli interventi trainanti, il beneficiario può effettuare anche gli interventi cosiddetti “trainati”, quali la sostituzione degli infissi, le schermature solari, l’installazione di impianti fotovoltaici, dei sistemi di accumulo, delle colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, degli impianti di domotica, l’eliminazione delle barriere architettoniche per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità e per le persone con età superiore ai 65 anni, e molto altro. L’insieme degli interventi deve comportare un miglioramento minimo di almeno due classi energetiche dell’edificio.
Per interventi sulle parti comuni degli edifici, non è necessario che il condominio nel suo complesso opti per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, mentre alcuni condomini possono scegliere di sostenere le spese relative agli interventi e beneficiare così della detrazione, altri possono optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.
Entrando nel dettaglio, per quanto riguarda l’ammontare complessivo delle spese per interventi di isolamento termico su cui calcolare il superbonus, l’agenzia delle entrate ha fornito i seguenti importi:
- 40.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da due a otto unità immobiliari;
- 30.000 euro, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, se lo stesso è composto da più di otto unità.
Per la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale sulle parti comuni degli edifici in condominio, la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore ai seguenti importi:
- euro 20.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti fino a otto unità immobiliari;
- euro 15.000 moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.
Il superbonus spetta anche per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2021, per gli interventi previsti dall’articolo 16-bis, comma 1, lettera e), del DPR 917/1986, eseguiti congiuntamente a interventi di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti (interventi trainanti).
Si tratta, in particolare, degli interventi finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia adatto a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità.
il superbonus si applica inoltre alle spese sostenute per l’installazione di:
- impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica su edifici ai sensi dell’articolo 1, comma 1, lettere a, b, c, d, del dpr n. 412/1993 ovvero di impianti solari fotovoltaici su strutture pertinenziali agli edifici
- sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati contestuale o successiva all’installazione degli impianti medesimi.
- la detrazione è calcolata su un ammontare complessivo delle spese stesse non superiore a 48.000 euro, e comunque nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kw di potenza nominale dell’impianto
- infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici
