Siete sicuri di conoscere tutto quello che c’è da sapere prima di firmare una proposta di acquisto?
Intanto partirei dal chiarire che cosa è una proposta di acquisto e che differenza c’è dal preliminare di vendita.
Una proposta di acquisto vincola solo il futuro acquirente fintanto che non viene accettata dal venditore allora solo al momento dell’accettazione le parti rimangono entrambe vincolate a concludere l’affare.
Se in caso di proposta sottoscritta da entrambe le parti una delle due non dovesse rispettare l’impegno preso, la parte lesa potrebbe tuttalpiù richiedere un risarcimento danni ma nient’altro.
Questa è una importante differenza rispetto al contratto preliminare di vendita ossia il compromesso che ricordiamo, va registrato all’Agenzia delle Entrate.
Nel caso di inadempimento di una delle parti allora si potrà far ricorso al giudice e, se l’inadempiente è il venditore allora dovrà restituire il doppio della caparra, se l’inadempiente è l’acquirente perderà la caparra versta per la promessa di acquistare.
In ogni caso ci sono alcuni documenti che è bene chiedere già prima della sottoscrizione della proposta di acquisto e non firmare la proposta in modo impulsivo pensando di poter rimandare poi a dopo certi controlli.
Intanto partirei dal richiedere una visura catastale per verificare chi è effettivamente il proprietario della casa, perché’ potrebbe anche essere che facciamo la proposta di acquisto di una casa pensando che sia di un solo proprietario e poi scoprire che invece è in comunione con altri che non vogliono vendere!
A questo punto chiedete l’atto di provenienza perché è importante sapere come il proprietario è venuto in possesso dell’immobile, perché se ad esempio l’ha avuto in donazione è importante sapere da quanto tempo è stato donato, perché se sono meno di 20 anni potreste avere dei problemi a trovare una banca che vi faccia il mutuo. Quindi sarà necessario che il venditore sottoscriva una polizza con una assicurazione che tuteli l’acquirente in caso di azioni di rivalsa.
Controllare o meglio far controllare prima della sottoscrizione di una proposta se l’immobile è ipotecato o pignorato o se è oggetto di una controversia giudiziaria magari fra eredi, eviterete così di perdere del tempo ma soprattutto di illudervi di poter acquistare quella che magari nel frattempo è diventata la casa dei vostri sogni.
Fatevi dare il certificato energetico per capire quanto consuma la casa che state acquistando e per sapere se saranno necessari tanti lavori per migliorarla.
Fate attenzione ad eventuali debiti con il condominio perché forse non tutti sanno che chi compra è responsabile del non pagamento delle spese condominiali relative all’anno in cui viene acquistato l’appartamento ma anche all’anno precedente!
Questo è un dato sicuramente importante da sapere per l’offerta da fare sarebbe opportuno avere già la dichiarazione dell’amministratore di regolarità dei pagamenti.
Occorre fare anche molta attenzione e chiedere se nel condominio sono stati decisi dei lavori straordinari perché se sono stati deliberati dei lavori ma non ancora assegnati è bene sapere che poi i lavori graveranno sul nuovo acquirente quindi queste spese potrebbero fare la differenza nella vostra proposta.
E poi veniamo al punto dolente delle vendite soprattutto in questi ultimi tempi, fatevi consegnare la planimetria catastale dell’immobile che state acquistando ma non fermatevi a quella ricordatevi che è necessaria anche la documentazione urbanistica e ricordatevi che la planimetria catastale, i progetti depositati in comune all’urbanistica e la situazione di fatto devono coincidere, ricordate la conformità?
Quindi fatevi seguire da un tecnico che possa verificare già al momento della proposta di acquisto che esista la conformità catastale ma anche la conformità urbanistica.
Se farete tutti questi controlli prima della proposta di acquisto sarete sicuramente più tranquilli poi nell’andare a sottoscrivere il preliminare di vendita nel caso la vostra proposta venga accettata e non avrete perso tempo ad illudervi di aver acquistato la casa dei vostri sogni per poi scoprire che non è così o che ci vorrà più tempo del previsto con grandi complicazioni.
