Il compromesso di compravendita è conosciuto anche come preliminare di compravendita, è praticamente il primo passaggio da fare per diventare poi proprietari di un immobile o vendere un immobile in parole semplici si tratta di un contratto con il quale venditore e compratore si impegnano a vendere ed acquistare un immobile ma in verità non è così semplice proprio perché è il primo atto ed occorre fare molta attenzione a quello che si dice e soprattutto si scrive!
Per capire come e perché si arriva al compromesso di compravendita immobiliare occorre partire dal primo step ossia trovare una casa da comprare! Fare una proposta di acquisto al proprietario e sperare che la nostra proposta venga accettata.
Se la proposta viene accettata allora possiamo passare alla sottoscrizione del compromesso di compravendita, ma cosa dobbiamo scrivere nel compromesso?
Intanto perché il compromesso sia valido occorre che sia scritto, gli accordi verbali hanno una grossa importanza dal punto di vista etico e morale, mio nonno diceva che per trovare un accordo basta una stratta di mano, vero fra persone oneste ma purtroppo questi accordi non hanno alcuna valenza legale quindi come si dice meglio mettere “nero su bianco”.
Nel compromesso di vendita occorre indicare chiaramente la volontà delle parti quindi ci sarà indicato chiaramente che il Sig. Rossi si impegna a vendere al Sig. Verdi un determinato immobile che occorre indicare nei minimi particolari, indirizzo corretto, come è fatto l’immobile, ricordatevi di indicare anche i dati catastali.
Occorre poi indicare chiaramente il prezzo di vendita, le modalità di pagamento, la caparra importante la caparra in una compravendita poi vedremo perché.
Altri dati fondamentali da indicare chiaramente sono il momento in cui stipulare l’atto definitivo di vendita e la consegna dell’immobile che non per forza deve essere quella del rogito notarile a volte può essere anche prima o dopo.
Il compromesso una volta sottoscritto deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione, i costi per la registrazione sono 200 Euro fissi, una marca da bollo ogni 100 righe da dividere in parti uguali fra promettente la vendita ed il promettente l’acquisto o lo 0,50% calcolato sulla caparra versata dal promettente l’acquisto. Eventualmente per maggior sicurezza il contratto può anche essere trascritto in questo caso serve che il compromesso abbia l’autentica notarile quindi sia redatto da un notaio in forma appunto di atto pubblico.
Fin qui sembrerebbe tutto molto semplice, la firma di un compromesso è un impegno importante per entrambe le parti ma potrebbe accadere che per diversi motivi gli impegni assunti con la sottoscrizione del compromesso non vengano rispettati, vediamo allora insieme come poter affrontare un inadempimento del contratto preliminare di compravendita e quando il contratto è nulla o può essere annullato.
Intanto partiamo subito dal dire che dopo che uno ha sottoscritto un compromesso di vendita poi non può semplicemente “cambiare idea”.
Le parti che sono chiaramente il venditore ed il compratore possono di comune accordo decidere di rescindere il contratto sottoscritto ed annullarne gli effetti con un nuovo contratto di scioglimento o svincolo anche se questo tipo di risoluzione avviene di rado.
Se una delle parti non ha più intenzione di portare a termine quanto sottoscritto, l’altra può avvalersi di due alternative:
richiedere comunque l’esecuzione del contratto ricorrendo chiaramente ad un giudice, oppure optare per la risoluzione del contratto con la possibilità di richiedere anche un risarcimento danni.
È importante specificare che nel caso di richiesta di adempimento fatta al giudice si può sempre eventualmente poi decidere di optare per la risoluzione invece del contratta, mentre nel caso si chieda la risoluzione del contratto per inadempienze poi non si può tornare indietro.
A questo punto la domanda da farsi è: che fine fa la caparra?
La caparra sappiamo che è versata al momento della sottoscrizione del compromesso di compravendita dal promettente l’acquisto al promettente la vendita e si chiama caparra confirmatoria perché serve a garantire gli impegni assunti.
Di conseguenza in caso di contratto preliminare inadempiuto la parte inadempiente potrà o ricevere il doppio della caparra o trattenere la caparra ricevuta.
Se l’inadempiente è il promettente la vendita dovrà restituire la caparra ricevuta più la stessa somma come risarcimento danni, per questo si dice semplicemente che si restituisce il doppio della caparra. Se l’inadempiente è il promettente l’acquisto allora il venditore potrà trattenere la caparra come risarcimento danni. Sarà possibile richiedere un risarcimento maggiore della caparra restituita solo a condizione di dimostrare di aver avuto effettivamente più danni.
È bene ancora specificare che esiste ancora la condizione di contratto nullo o annullabile, è questa una situazione abbastanza complessa per la quale consiglio sempre di rivolgersi ad un avvocato nel caso vi sia il sospetto di aver sottoscritto un contratto nullo oppure per verificare se il contratto possa essere annullato. Pur assomigliandosi come termini in verità sono due situazione decisamente diverse.
Brevemente possiamo dire che un contratto è nullo ad esempio quando manca un elemento essenziale del contratto, come ad esempio il prezzo di vendita, mentre un contratto può essere annullato ad esempio quando una delle parti è incapace, o se il contratto è stato sottoscritto con violenza chiaramente in questo caso se il contratto non presenta altri vizi, se non viene presentata la richiesta di annullamento un contratto annullabile va comunque avanti fino alla conclusione.
