Un’asta giudiziaria è una attività processuale con cui un giudice dispone la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà di un esecutato, ossia di una persona fisica o giuridica che non sia più in grado di pagare dei debiti.
L’obiettivo dell’asta quindi è quella di ottenere più liquidità possibile per soddisfare i creditori procedenti o comunque intervenuti nel processo.
Proviamo a capire perché’ una casa viene messa all’asta: una casa o un qualsiasi bene può essere messo all’asta quindi ricorrere alla vendita forzata da chiunque vanti un credito nei confronti di un debitore per cercare di recuperare più liquidità possibile dalla vendita del bene per il soddisfacimento del proprio credito.
Il primo atto che un creditore può compiere per cercare di recuperare il proprio credito è l’ingiunzione di pagamento; qualora a seguito dell’ingiunzione di pagamento il creditore non venga soddisfatto allora si passa all’atto di precetto se nemmeno in seguito all’atto di precetto il debito non viene saldato allora si arriva al pignoramento.
Il pignoramento è l’atto che da inizio alla fase dell’espropriazione forzata del bene pignorato.
Il pignoramento consiste in una ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque azione diretta a sottrarre alla garanzia del credito i beni che vengono assoggettati all’espropriazione ed ai frutti di essi.
Il pignoramento rende quindi inefficaci tutti gli atti compiuti sul bene pignorato!
Con l’atto di pignoramento il proprietario non puo più pensare di vendere il proprio immobile o meglio lo può fare ma seguendo una particolare procedura l’oramai famoso saldo e stralcio.
Nel processo di esecuzione oltre chiaramente al debitore ed al o ai creditori ci sono più figure che dobbiamo conoscere e sono:
primo su tutti il giudice dell’esecuzione, ossia colui che emette l’ordinanza di esecuzione dell’asta, stabilisce le modalità di partecipazione, il prezzo base, i termini e le modalità di versamento della cauzione e del pagamento, nomina il custode giudiziario, il professionista delegato alla vendita ed il perito incaricato di fare la perizia del bene immobiliare posto in asta.
Il custode giudiziario che è colui che deve appunto custodire il bene, deve conservare il bene in buono stato finche’ non viene aggiudicato deve fare i sopralluoghi ed accompagnare gli interessati a partecipare all’asta alle visite e dare agli interessati ogni informazione necessaria per poter decidere se partecipare all’asta. Il custode è anche colui che deve provvedere a liberare l’immobile nel caso sia occupato anche dopo l’aggiudicazione e consegnarlo al nuovo proprietario ossia all’aggiudicatario.
Altra figura coinvolta è il delegato alla vendita, ossia colui che viene nominato dal tribunale ad adempiere a tutti gli atti che servono per mettere in asta un immobile oggetto di esecuzione. Possono essere avvocati, commercialisti e notai, essi devono verificare i documenti, seguire l’ordinanza del giudice, predisporre l’avviso di vendita, fare la pubblicità della vendita in asta dell’immobile, presiedere l’asta, gestire poi tutta la fase successiva all’aggiudicazione di un bene fino al decreto di trasferimento.
Infine, serve l’esperto stimatore vale a dire il professionista che viene incaricato dal giudice per fare la perizia di stima dell’immobile da mettere in asta. Deve fare tutte le verifiche catastali ed urbanistiche, e fare la stima dell’immobile. La perizia vedremo è uno dei documenti fondamentali da consultare prima di decidere se acquistare un immobile in asta, sulla perizia si trovano tutti i dati necessari per conoscere il bene che viene posto in asta e prendere quindi la giusta decisione.
Per quanto riguarda invece le informazioni per poter partecipare ad un’asta le troviamo in tre documenti fondamentali che sono:
l’ordinanza di vendita nella quale il giudice stabilisce esattamente quali devono essere le condizioni per la vendita e nomina un delegato alla vendita affiche’ ottemperi a tutte le indicazioni date nell’ordinanza.
L’avviso di vendita emesso appunto dal delegato alla vendita su quelle che sono state le indicazioni del giudice, quindi nell’avviso di vendita troveremo una breve descrizione del bene posto in asta, la data il luogo e l’ora dell’asta, il prezzo base, l’offerta minima di partecipazione, il rilancio in caso di più offerte, le modalità di visita, la cauzione e le modalità da versare ed i modi ed i tempi per il versamento del saldo in caso di aggiudicazione.
Infine, ma non meno importante, anzi direi fondamentale, la perizia. Nella perizia troviamo tutti i dati che servono, la descrizione, il valore, le condizioni dell’immobile, se libero o occupato, insomma tutte le notizie necessarie per decidere se partecipare o no all’asta.
Abbiamo letto l’avviso, abbiamo letto la perizia ed abbiamo deciso di partecipare all’asta.
Nell’avviso ci sarà stato scritto entro quando inviare la richiesta di partecipazione all’asta, nell’avviso abbiamo visto è indicato il prezzo a base d’asta con la possibilità di un’offerta minima che non può mai essere inferiore al 25% della base d’asta quindi base 100.000,00 offerta minima 75.000,00.
Il giorno stabilito per l’asta il giudice o meglio il delegato alla vendita aprirà le buste pervenute e se ci sarà una sola offerta questa sarà la vincitrice dell’asta se ci saranno più offerte il delegato aprirà l’asta fra gli offerenti sulla base del rilancio minimo che aveva già stabilito nell’avviso e si procederà finche’ più nessuno dichiarerà un rilancio e l’immobile sarà aggiudicato all’ultimo offerente che aveva fatto il rilancio.
Quindi comprare all’asta non è difficile, ma allora perché’ sono ancora poche le persone che si avvicinano a questo tipo di acquisto?
I motivi possono essere veramente tanti,
primo fra tutti potrebbe essere un blocco che chiamerei emozionale, dovuto al pensiero che qualcuno possa perdere la propria casa per la quale ha fatto tanti sacrifici, ebbene, questo è sicuramente un motivo nobile, ma purtroppo se nessuno comprerà questo immobile il debitore avrà sempre più difficoltà perché’ quello che pochi sanno è che se la vendita dell’immobile non sarà sufficiente a soddisfare i creditori il debitore rimarrà sempre con i propri debiti, quindi non sempre comprare una casa all’asta vuol dire togliere una casa ma bensì aiutare un debitore a soddisfare i propri creditori.
Altro problema può essere comunque economico, comprare in asta sicuro vuol dire fare un affare ma è necessario avere un po’ di liquidità almeno per la cauzione ed essere pronti per il pagamento a saldo quando ci si aggiudica un bene.
Le vendite degli immobili in asta per quel che riguarda le prime case sono sospese fino al 30 giugno 2021, quindi i debitori in questo momento stanno tirando un sospiro di sollievo ma non è detto che questo sia un bene, purtroppo più passa il tempo e meno sono le possibilità di recuperare la liquidità sufficiente ad estinguere il debito considerando che sia gli interessi che le spese di procedura continuano ad aumentare. La soluzione potrebbe essere il saldo e stralcio che è una procedura che permette all’esecutato il totale sdebitamento grazie ad una trattativa privata con il debitore o i debitori, è una procedura che va fatta nel più breve tempo possibile.
