La cedolare secca è il regime fiscale opzionale con il quale i titolari di immobili concessi in locazione possono scegliere di tassare il reddito da locazione ad aliquota fissa del 21% o del 10% nel rispetto di specifici requisiti.
Nella manovra di Bilancio 2021 sono state introdotte alcune novità che riguardano gli affitti brevi e le modalità di pagamento dell’acconto.
La cedolare secca è un regime fiscale alternativo alla tassazione IRPEF, chiedere l’applicazione della cedolare secca ha lo scopo di consentire ai proprietari di immobili concessi in affitto di pagare meno tasse sul reddito prodotto dall’affitto, ha dei vantaggi ma anche degli svantaggi.
Partiamo dal vedere insieme quali sono le regole generali della cedolare secca, le modalità di applicazione della cedolare secca sono contenute nel dl 23 del 14 marzo 2011, che ha appunto sostituito il regime di tassazione sul reddito degli immobili concessi in locazione.
Oltre a sostituire l’IRPEF con la cedolare secca non si versa l’imposta di registro e di bollo e le addizionali.
Il calcolo delle imposte dovute per chi opta per la cedolare secca non verrà effettuato sul reddito complessivo ma in misura fissa sul reddito di locazione, al 21% o 10% a seconda del contratto di locazione ossia il 21% sui contratti di affitto a canone libero, ed invece il 10% sui contratti di affitto a canone concordato.
L’applicazione della tassazione a cedolare secca non è automatica ma occorre dichiararla come opzione di scelta quando si procede alla stipula del contratto di locazione e quindi poi in sede di registrazione del contratto entro 30 giorni dalla stipula attraverso il modello RLI, si potrà scegliere di passare dall’IRPEF alla cedolare secca anche negli anni successivi o quando si proroga il contratto in tal caso sarà’ necessario darne informazione all’inquilino attraverso l’invio di una raccomandata.
Possono decidere per la cedolare secca al 21% tutte le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di godimento di un immobile appartenente alle categorie catastali da a1 ad a11 sempre al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa, arti o professioni. Come già anticipato se si opta per la cedolare secca non si dovranno pagare le imposte di registro e di bollo al momento della registrazione e non saranno da pagare le addizionali IRPEF.
La convenienza della scelta della cedolare secca è quindi molto chiara, facciamo un esempio pratico, poniamo che si abbia un reddito dalla locazione di un immobile di 10.000,00, se applichiamo la cedolare secca al 21% si dovranno versare 2.100,00 euro di tasse, mentre se si scegliesse di restare a regime IRPEF anche applicando l’aliquota più bassa si dovrebbero pagare 2.300 euro di tasse oltre a versare i bolli e le tasse di registro in sede di registrazione del contratto.
Senza contare che sommare il reddito dalla locazione agli altri reddito potrebbe anche far passare ad aliquote di tassazione maggiori.
Quindi la scelta della cedolare secca sarà sicuramente conveniente seppure chi decide di optare per la cedolare secca non potrà procedere con l’aumento del canone di affitto per tutta la durata del contratto.
La cedolare secca al 10% si può applicare solo sui contratti a canone concordato, ai contratti di affitto ad universitari, nei comuni in cui siano state dichiarate delle calamità naturali ed agli affitti transitori disciplinati dalla legge 431/1998
Una delle novità apportate dalla legge di bilancio 2021 è che a partire dal 01 gennaio 2021 il regime agevolato a cedolare secca si applicherà per un massimo di quattro appartamenti per ciascun periodo di imposta, anzi la manovra di bilancio ha fatto anche di più sull’argomento degli affitti brevi, ha chiarito che in caso di superamento del numero massimo di 4 immobili affittati non solo si passerà alla tassazione ordinaria IRPEF ma anzi l’attività da chiunque esercitata è considerata una forma imprenditoriale pertanto sarà necessario aprire una partita iva.
Il versamento della cedolare secca avviene alle stesse scadenze del versamento dell’IRPEF ad eccezione del primo anno che non si versa l’acconto poiché’ non c’è ancora la base imponibile.
dal 01 gennaio 2021 c’è una grande novità in merito al pagamento dell’acconto che non sarà più del 95% ma bensì del 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente.
L’acconto va versato in unica soluzione entro il 30 novembre se di importo inferiore a 257,52 euro oppure in due rate pari al 40% del 100% entro il 30 giugno il restante 60% entro il 30 novembre.
L’applicazione della cedolare secca conviene sempre?
In verità il calcolo di convenienza va fatto caso per caso , soprattutto per la cedolare al 21%, per quanto riguarda la cedolare al 10% si potrebbe dire che salvo determinati casi particolari è sempre conveniente.
La scelta della cedolare secca risulta conveniente soprattutto per i redditi più elevati, anche se come sempre conviene un confronto con il vostro commercialista per capire quale potrebbe essere la soluzione più vantaggiosa, occorre inoltre ricordare che la tassazione separata non concorrendo alla formazione del reddito non da nemmeno diritto alle detrazioni.
