Lo sfratto è un procedimento che consente di ottenere il rilascio dell’immobile concesso in locazione per finita locazione o per morosità.
Vediamo per ciascuno di questi casi, come funziona, quali sono i tempi ed i costi.
Partiamo dallo sfratto per morosità.
Intanto partiamo subito con il dire che per avviare una procedura di sfratto è assolutamente necessario che ci sia un contratto di locazione regolarmente registrato nel quale siano chiaramente indicati l’ammontare del canone e le modalità di pagamento.
Quanti canoni di locazione non pagati servono per essere sfrattati?
Per le locazioni ad uso abitativo la legge prevede che basti un solo mese di mancato pagamento per richiedere lo sfratto o meglio se entro 20giorni dalla scadenza del pagamento del canone il conduttore sarà ancora inadempiente si può dar inizio alla procedura di sfratto, per questo se l’inquilino è moroso il primo atto da effettuare è inviare una diffida tramite raccomandata in cui si sollecita il pagamento degli affitti non pagati entro una data ben stabilita (di solito 15 giorni).
Se la diffida non porta nessun risultato allora sarà necessario rivolgersi ad un avvocato per l’avvio della procedura legale di sfratto ed alla citazione in udienza per la convalida.
Alla data fissata per l’udienza potranno verificarsi questi quattro scenari:
- l’inquilino non si presenta e non si oppone a questo punto lo sfratto è convalidato ed il giudice fissa la data entro cui l’immobile dovrà essere liberato;
- l’inquilino chiede un periodo entro il quale saldare le rate arretrate; si dice che il Giudice concede un termine di grazia, di solito non superiore a 90 giorni rinviando l’udienza e non oltre 10 giorni dalla scadenza del termine per la verifica che sia avvenuto il pagamento;
- l’inquilino si oppone con prova scritta allora sarà il Giudice a decidere se rinviare il procedimento; potrebbe anche assegnare il termine di 120 giorni per sanare la propria morosità se l’inadempienza non sarà oltre i due mesi e l’inquilino dimostri appunto le precarie condizioni economiche insorte dopo la stipulazione del contratto dipendenti da improvvisa disoccupazione, malattie gravi o comunque comprovate condizioni di difficoltà;
- l’inquilino si presenta in udienza e salda il debito, comprensivo anche degli interessi, delle spese processuali e di quelle legali ponendo di fatto fine alla procedura di sfratto.
Altri motivi di sfratto possono essere per gravi inadempienze come ad esempio se l’inquilino nonostante il divieto abbia sublocato l’immobile concesso in locazione, oppure abbia causato gravi danni o violazioni al regolamento condominiale oppure ancora in caso di necessità per esempio se il proprietario vuole vendere l’immobile anche se in questo caso più che di uno sfratto si dovrebbe parlare di non volontà di rinnovo del contratto ma se il conduttore non libera l’appartamento la procedura da seguire è la stessa dello sfratto seppure con tempi più veloci, ma la legge prevede sanzioni se il proprietario dopo 12 mesi dal momento in cui è tornato in possesso del bene non lo utilizza per il motivo per cui l’aveva richiesto indietro.
Che cosa succede se una volta emessa l’ordinanza il conduttore non lascia l’appartamento?
Trascorso il tempo concesso per la liberazione, di soli 10 giorni sarà necessario procedere con l’esecuzione forzata dello sfratto con l’ufficiale giudiziario a volte coadiuvato dalle forze dell’ordine.
Esistono dei casi in cui lo sfratto non può essere eseguito? Certamente si:
intanto diciamo subito che l’inquilino non è tenuto a lasciare l’immobile nel momento in cui riceve la diffida o la citazione dal tribunale, se salda immediatamente il debito evita lo sfratto.
Il giudice poi può concedere 90 giorni di tempo per trovare i soldi per il pagamento, l’inquilino può chiaramente dimostrare di avere invece pagato i canoni prima della notifica oppure può contestare le somme richieste dal locatore per motivi che siano verificabili.
Quanto costa uno sfratto?
Non è possibile stabilire con precisione quanto costa uno sfratto, dipende dall’ammontare dei canoni non pagati, dal costo dell’avvocato e dal numero di notifiche necessarie.
Sappiamo che nel decreto sostegni è stata approvata una ulteriore proroga agli sfratti, che sarebbe dovuta scadere il 30 giugno 2021. Infatti il nuovo decreto prevede che per i provvedimenti presi dal 28 febbraio al 30 settembre 2020 il blocco scadrà il 30 settembre 2021 mentre per i provvedimenti presi dal 01 ottobre 2020 al 30 giugno 2021 il blocco scadrà il 31 dicembre 2021.
Sostanzialmente per i conduttori morosi prima della pandemia il proprietario dovrebbe poter procedere dal 30 giugno 2021, sicuramente non sono bloccati gli sfratti per finita locazione.
E’ questo un argomento decisamente difficile da affrontare per entrambe le parti sia per il conduttore che probabilmente si è trovato improvvisamente in difficoltà’ ma anche per il proprietario quando magari l’affitto è una buona fonte di reddito.
