È da un po’ che parliamo di conformità edilizia, di controlli, sia che stiamo affrontando una ristrutturazione sia che stiamo acquistando una casa, ricordiamo che quando si acquista una casa deve essere verificata la regolarità urbanistica e catastale, perché la situazione di fatto deve coincidere con quanto autorizzato in comune e con quanto depositato a catasto.
Se esiste un abuso? Cosa si può fare? Posso chiedere un condono o dovrò fare una sanatoria?
Intanto vediamo che cos’è un condono: il condono consiste in una speciale sanatoria riguardante abusi edilizi, è una particolare legge dello Stato fatta appositamente per sanare alcuni tipi di abusi, con il condono si invitano i cittadini non in regola con la normativa urbanistica a segnalare spontaneamente la propria situazione al fine di poter regolarizzare la situazione a fronte del pagamento di una sanzione.
Negli anni ci sono stati dei momenti di apertura di condono con apposite leggi, l’ultima risale al 2003 la legge 326 i cui termini però purtroppo scadevano a dicembre 2004, quindi chiaramente oggi non è possibile chiedere nessun tipo di condono, non credete a quelli che vi dicono che se c’è un abuso si può condonare, il condono oggi non esiste!
Quindi se abbiamo un abuso non rimane che la sanatoria, sempre che questa sia possibile, ma perché non sempre è possibile la sanatoria?
La legge consente a chi ha commesso un illecito in materia edilizia di poter riparare all’errore ma, solo se gli abusi non sono in contrasto con le regole del piano regolatore generale del comune, se la difformità è in contrasto con le regole del piano regolatore purtroppo non c’è via di scampo, non sono sanabili e probabilmente andrà demolito l’abuso o comunque sarà necessario riportare la situazione allo stato di fatto prima dell’abuso.
Se l’abuso è comunque conforme al piano regolatore generale ma l’opera è stata realizzata senza l’autorizzazione si può evitare la demolizione con la sanatoria.
Affrontiamo oggi il problema degli abusi definiti minori, poiché ci possono essere anche delle situazioni veramente critiche per le quali non parliamo solo di sanzioni amministrative ma entra in gioco anche una sanzione penale, sia economica ma anche di vero e proprio arresto del cittadino che ha commesso l’abuso.
Come dicevo vediamo cosa si può fare per i nostri piccoli abusi magari scoperti mentre facevamo fare lo studio di fattibilità per accedere al superbonus ed eravamo assolutamente convinti di avere una casa completamente regolare.
Se l’amministrazione comunale accerta l’abuso, di solito intima il responsabile di ripristinare lo stato dei luoghi a questo punto si hanno 90 giorni di tempo per sanare la situazione, ricordiamo sempre che non sia in contrasto con le regole del piano regolatore.
Le strade da intraprendere potrebbero essere:
- se abbiamo realizzato un edificio totalmente abusivo quindi senza alcun titolo abilitativo né concessione edilizia, né Cila oppure, è stato costruito in modo totalmente difforme rispetto agli elaborati presentati, potremmo richiedere un permesso a costruire in sanatoria o in alcuni casi l’accertamento di conformità;
- se siamo di fronte a degli abusi sostanziali come un aumento di cubatura, cambiamento di destinazione d’uso anche in questo caso è possibile ricorrere ad un permesso di costruire in sanatoria;
- se ci sono degli abusi detti minori come ad esempio piccole modifiche interne come spostamento di tramezzi, nuovi bagni, in questo caso è possibile sanare la situazione con una Cila in sanatoria. Fra l’altro nel decreto rilancio Italia del 2020, il famoso decreto che ha istituito il superbonus, è stato introdotto l’art. 34bis nel testo unico sull’edilizia in cui si sono ampliate le tolleranze quindi potrebbe essere che oggi alcune difformità possano appunto essere tollerate e quindi non abbiamo bisogno di sanatoria.
Le difformità possono essere innumerevoli, non esiste una fattispecie prestabilita, è necessario valutare caso per caso e soprattutto non tutte le difformità possono essere sanate.
I costi di una sanatoria non sono così semplici da stabilire poiché, gli abusi possono essere differenti, pertanto i costi dipendono veramente dal tipo di abuso. Direi però che non dobbiamo spaventarci se ci sono delle difformità edilizie o dei veri e propri abusi, l’importante che ci sia la buona volontà di regolarizzare la situazione, tanto oramai, sia che affrontiamo dei lavori di ristrutturazione o soprattutto se vogliamo vendere i nostri immobili gli abusi vanno sanati.
